不動産仲介において、重要事項説明や契約書類作成業務は、元付業者と客付業者が協議して進めるのが一般的です。
宅地建物取引業法に基づき適正に業務を進めなければ、法律違反となるリスクもあります。
この記事では、
- 重要事項説明の実施責任について
- 【ケース別】重要事項説明の実施方法
- 重要事項説明を行う際の注意点
- 業務効率化に役立つツール
などについて詳しく解説します。
重要事項説明の実施方法に不安がある方や、不動産業務の効率化を図りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
【原則】重要事項説明義務は元付業者と客付業者どちらも負う
重要事項説明は、宅地建物取引業法にて以下のように定められています。
（重要事項の説明等）
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
重要事項説明義務は、元付業者と客付業者の両方に課せられており、どちらか一方だけが責任を負うものではありません。
すなわち、元付業者と客付業者それぞれが重要事項説明の義務を負っています。
この法的義務を理解したうえで、実務上の分担を決める必要があります。
重要事項説明は客付業者が行うケースが一般的
法的に重要事項説明は元付業者と客付業者の両方に義務があるものの、実務上では客付業者が行うケースが大半です。
客付業者が重要事項説明を実務上行っているのは、説明対象である顧客と関係をすでに築いており、スムーズに進めやすいことが主な理由です。
また、客付業者は顧客のニーズや懸念事項を把握しており、重要事項説明の際に適切な補足説明を行いやすい点も挙げられます。
上記のような理由から、実務では客付業者が重要事項説明を担当することが一般的です。
【ケース別】重要事項説明の実施方法
重要事項説明の実施方法は、取引状況や業者間の協議によって以下のケースに分かれます。
- ケース1：元付業者と客付業者で分担する
- ケース2：元付業者がすべて行う
- ケース3：客付業者がすべて行う
それぞれ詳しく解説します。
ケース1：元付業者と客付業者で分担する
最も一般的なパターンが、元付業者と客付業者で業務を分担する方法です。
具体的には、重要事項説明書作成を元付業者が行い、顧客への説明を客付業者が担当します。
物件をよく理解しているのは元付業者であるため、重要事項説明書は元付業者が作成するほうが合理的です。
ただし、賃貸の場合は客付業者が作成するケースも。
そして、元付業者作成の重要事項説明書を基に、実際の説明は客付業者が行います。
客付業者は、事前に元付業者作成の重要事項説明書を確認し、内容を十分理解したうえで顧客に説明します。
このように分担することで、効率的かつ元付業者と客付業者のダブルチェックで適切に重要事項説明が行えるのです。
ケース2：元付業者がすべて行う
元付業者と客付業者双方が合意のうえ、元付業者がすべての契約手続きを行う場合があります。
たとえば、元付業者が大手の不動産会社であったり、客付業者が取引に慣れていなかったりする場合です。
このケースでは、元付業者が物件を最も詳しく把握している利点を活かせられます。
ただし、この場合でも客付業者は重要事項の内容を把握し、顧客からの質問に適切に対応できるよう準備しておく必要があります。
ケース3：客付業者がすべて行う
客付業者が大手の不動産会社などで、標準化された手続きとして重要事項説明を一括で行う場合もあります。
このケースでは、客付業者が元付業者から必要な物件情報を収集し、重要事項説明書作成から説明まで一貫して対応します。
客付業者による一括対応の利点は、顧客との関係性を活かしてスムーズなコミュニケーションが可能な点です。
ただし、物件の詳細情報については元付業者との連携が不可欠であり、情報の正確性について十分に精査する必要があります。
重要事項説明を行ううえでの注意点
重要事項説明を適切に行うには、以下の点に注意しましょう。
- 宅建士証を提示する
- 契約の締結前に行う
- IT重説はカメラとマイクをONで行う
それぞれ詳しく解説します。
宅建士証を提示する
重要事項説明を行う宅地建物取引士は、宅地建物取引業法で以下の記載のとおり、説明の際に宅建士証の提示が必要です。
（重要事項の説明等）
第三十五条
４ 宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
対面での説明はもちろん、IT重説の場合でも画面を通じて宅建士証を提示する必要があります。
この提示義務を怠ると、宅地建物取引業法違反になるため、忘れることがないよう社内でのチェック体制を整えておくことが大切です。
契約の締結前に行う
重要事項説明のタイミングは、必ず契約の締結前です。
重要事項説明の目的は、顧客が物件や契約に関する重要な事項について十分に理解したうえで、契約できるようにすることです。
そのため、契約締結後に重要事項説明を行っても、この目的は果たせません。
重要事項説明は、契約締結直前に行われるケースが多いですが、適切な順序で進めるようにしましょう。
IT重説はカメラとマイクをONで行う
IT重説（インターネットを活用した重要事項説明）を実施する場合は、宅地建物取引士と顧客の双方がカメラとマイクをONにする必要があります。
また、画面を通じて宅建士証を提示し、顧客が内容を確認できるように配慮しなければなりません。
IT重説を実施する際は、事前に機器の動作確認を行い、安定した通信環境を確保することも重要です。
技術的な問題により説明が中断されることがないように、事前準備を行いましょう。
参照：国土交通省｜ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について
不動産仲介の業務効率化について興味のある方は以下の記事も参考にしてみてください。
https://iimon.co.jp/column/real-estate-agent-work-efficiency
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まとめ
重要事項説明は、法的には元付業者と客付業者の両方に義務がありますが、実務上は客付業者が行うケースが一般的です。
重要事項説明書作成を元付業者が、説明を客付業者が担当するケースが多いでしょう。
ただし、取引の状況や業者間の協議により、元付業者または客付業者のいずれかが一括で対応する場合もあります。
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この記事を書いた人
iimon 編集部
