【事前に確認】事業用と通常の賃貸物件の違いとは？契約するまでの流れも6ステップで紹介

「事業用の賃貸物件を貸したいけど、何から始めたらよいのだろう」

「一般の賃貸仲介業務と何が違うのだろうか」

「契約までの流れが知りたい…」

事業を始める際や拡大するときに必要となる事業用賃貸物件ですが、住居用の賃貸とは異なる特徴があるため、戸惑うことも多いですよね。

事業用賃貸物件には、一般の賃貸とは異なる特徴や契約の流れがあります。

そこで本記事では、以下の内容を解説していきます。

• 事業用賃貸物件と一般の賃貸との違い
• 事業用賃貸物件を契約するまでの6ステップ
• 事業用賃貸の契約時の注意点

この記事を読むと、事業用賃貸物件の特徴が理解でき、スムーズに契約までたどり着けるようになりますよ。

事業用賃貸物件とは？一般の賃貸との違い

事業用賃貸物件は、店舗やオフィスなどビジネス活動用の物件をさし、一般の賃貸との違いは以下のとおりです

事業用賃貸を貸し出すまでの6ステップ

事業用賃貸を貸し出すまでの手順は大きく分けて、以下の6ステップです。

1. 物件の査定・評価を行う
2. 賃貸条件を設定する
3. 物件の準備と整備を行う
4. テナント募集を開始する
5. 入居審査を実施する
6. 契約を締結する

順番に解説していきます。

事業用賃貸物件の貸し出しを始める際には、まず適切な賃料設定のために物件の査定・評価を行いましょう。

土地や建物の価値を正確に把握できれば、市場相場に合った賃料を設定できるためです。

またレインズや不動産ポータルサイトなどを活用して、周辺エリアの事業用賃貸物件の相場も調査し、競争力のある賃料設定をしましょう。

• 物件の立地条件
• 築年数
• 設備状況

などの要素も評価に影響するため、総合的な判断が必要です。

適切な査定で空室リスクを減らし、安定した収益確保につなげましょう。

査定結果をもとに、賃料や契約条件など具体的な賃貸条件を設定していきます。

事業用賃貸物件の場合、居住用と異なり、賃料は一般的に高めに設定される場合が多いです。

また保証金も、居住用より高額になる傾向があります。

賃貸条件には賃料以外にも、

• 契約期間
• 更新条件
• 解約条件
• 原状回復義務の範囲

なども含まれます。

とくに事業用物件では、営業補償に関する特約も重要な検討事項 です。

テナントの業種制限や営業時間の制限、看板設置のルールなども明確にしておき、後々のトラブル防止に努めましょう。

賃貸条件は物件の魅力を左右する重要な要素であるため、市場ニーズと自身の希望のバランスを考慮して設定しましょう。

テナント募集を始める前に、物件の準備と整備を行います。

事業用物件では、スケルトン（内装が何もない状態）で引き渡す場合もありますが、物件の状態によっては修繕や設備の更新が必要なケースも。

とくに、

• 電気設備
• 給排水設備
• 空調設備

などのインフラは、事前に点検・整備しておきましょう。

また防火設備や非常口の確認など、安全面の対策も欠かせません。

事業用物件では、テナントの業種によって必要な設備が異なるため、どこまでを自社側で整備し、どこからテナント負担とするかの線引きも明確にしておきましょう。

物件の魅力を高めるためのリノベーションを検討する場合は、投資対効果を考慮 することも大切です。

物件の準備が整ったら、テナント募集を開始しましょう。

事業用物件の募集方法としては、不動産ポータルサイトへの掲載、自社Webサイトなどがあげられます。

こまめな更新で最新情報を掲載し、多くの見込み客にアプローチすることがポイントです。

募集広告には、物件の基本情報（面積、賃料など）だけでなく、

• 周辺環境
• 交通アクセス
• 設備情報

などもくわしく記載すると効果的です。

またターゲットとなる業種を明確にしておくと、マッチングの精度が高まります。

募集開始後も定期的に市場状況を確認し、必要に応じて賃貸条件の見直しを検討しましょう。

テナント候補が見つかったら、入居審査を行います。

事業用物件の審査では、テナントの事業内容や支払い能力だけでなく、事業の安定性や成長性、物件との相性なども含めて総合的に判断しましょう。

審査に必要な書類としては、以下のようなものがあげられます。

• 申込者の身分証明書
• 事業計画書
• 決算書（法人の場合）

法人契約の場合は、法人の登記簿謄本や印鑑証明書なども必要です。

審査通過後は、速やかに契約手続きに移行しましょう。

事業用賃貸物件の契約は居住用と異なる点が多いため、契約内容を双方がしっかり理解しましょう。

契約時には、以下のような手続きが必要です。

• 賃貸借契約書の作成
• 重要事項説明
• 初期費用の授受

契約書には、賃料や契約期間だけでなく、

• 原状回復義務の範囲
• 契約解除条件
• 営業補償に関する特約

なども明記してトラブルを防止しましょう。

契約締結後は鍵の引き渡しを行い、テナントの入居準備が始まります。

良好な賃貸関係構築のため、入居後のテナントとのコミュニケーションも大切にしましょう。

事業用賃貸物件を貸し出すときは契約内容に注意する

事業用賃貸契約では、居住用と異なり消費者契約法による保護がないため、契約内容の明確化が重要です。

とくに用途制限については「オフィスとしての使用のみ許す」など明確に定めると、トラブルを防止できます。

契約書には「休業補償の特約」も明記すべきでしょう。

たとえば、自社都合による工事でテナントの営業が停止となった場合、事前に取り決めがないとオーナーが大きな損失を被る可能性があるためです。

また契約期間は、一般的に2〜3年が多い点も覚えておきましょう（※1）。

契約解除条件についても、賃料滞納や近隣トラブルなどで無催告解除となるケースがあるため、明確に規定しておくことが大切です。

契約書の作成段階で曖昧な点を残さず、双方が納得できる内容にしましょう。

（※1）出典：J-STAGE｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（関輝夫）「定期借家契約制度の現状と課題」日本不動産学会誌／Vol.36 No.3 2022.12

事業用賃貸物件の仲介業務を効率化＆反響アップ！「入力速いもん」

事業用賃貸物件の借り手を効率的かつ効果的に見つけるためには、不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載し、こまめに更新することがポイントです。

そこで活用したいのが（株）ｉｉｍｏｎが提供している「入力速いもん」。

入力速いもんは、不動産ポータルサイトへの物件登録作業を簡単に効率化できるツールなのです。

具体的には、

• 業者間流通サイトの物件情報を「1クリック」で保存
• 物件入力画面へ「1クリック」で反映

と「2クリック」で物件登録作業が完了します。

ここからは開業間もなく「入力速いもん」を導入した不動産会社の事例を見ていきましょう。

2024年6月に、東京都世田谷区太子堂にて店舗をオープンした「株式会社ONE RED」は、テナントの仲介も行う不動産会社です。

株式会社ONE REDでは、以下のような課題を抱えており、業務が思うように進まない状況でした。

• 物件入力500件を目安にしていたが、物件画像撮影と登録で時間に追われていた
• 1件の物件登録に15～30分もかかっていた
• 繁忙期までの準備時間が限られていた

しかし「入力速いもん」導入によって、以下のような成果をあげられました。

• ベテランスタッフでも物件登録時間が1/3に短縮！
• 開業したてにもかかわらず反響が増加！
• 店舗近辺エリアでの反響増加により営業効率が向上！

「本当に助かっています。もう辞められないです」とうれしい声もいただきました。

出典：（株）ｉｉｍｏｎ　お客様の声

まとめ

事業用賃貸物件は、一般の居住用物件と比べて賃料や保証金が高額で、契約条件も異なります。

事業用賃貸物件を貸し出すまでには、以下の6ステップを踏む必要があります。

1. 物件査定
2. 賃貸条件設定
3. 物件整備
4. テナント募集
5. 入居審査
6. 契約締結

事業用賃貸物件の特性を理解して適切な準備を行えば、安定した賃貸経営が可能になるでしょう。

テナント募集の効率化には「入力速いもん」のようなツールが役立ち、物件登録の負担を大幅に軽減できます。

今回紹介した内容を参考に、事業用賃貸物件の準備を始めましょう。