不動産業におけるBMの業務内容とは？PM・AM・FMの意味もあわせて紹介

「不動産業におけるBMとは、なんのことなのか知りたい」と考えていませんか。

BMとは、賃貸管理の重要な業務で「Building Management（ビルマネジメント）」もしくは「ビルメンテナンス」の略称で、ビルやマンションなどの建物の管理・点検を行うことをさします（※）。

また不動産業には「BM」のほかにも「PM」「AM」「FM」と呼ばれる業務もあるのです。

そこで、この記事では以下の内容を解説していきます。

• 不動産業におけるBMの5つの業務内容
• 不動産業にはBMのほかにPM・AM・FMもある
• 賃貸管理をするなら仲介業務の効率化がカギ

この記事を読むとBM・PM・FMといった用語の意味がわかり、不動産業の知識を広げられますよ。

（※）出典：国土交通省｜東京オペラシティビル（株）プロパティデータバンク（株）「BIMを活用した建築生産・維持管理プロセス円滑化モデル事業 報告会プレゼ資料」2021年4月

BM（ビルディングマネジメント）とは？

BMは「ビルディングマネジメント」の略称で、不動産のなかでもマンションやオフィスビルなどの管理運営を担当する業務です。

BMの主な役割は、以下のとおりです。

• 建物の日常的な維持管理
• 設備（空調、電気、給排水など）の保守点検や修理
• 清掃業務の監督
• セキュリティ管理
• 清掃業者や警備会社との連絡調整　
• 入居者からの要望や苦情への対応　など

BMは建物を物理的に良好な状態に保つことに重点を置いた業務であり、入居者や利用者が快適に過ごせる環境を維持することが重要な使命となっています。

また、BMは法定点検の実施や防災訓練の実施など、法令遵守の面でも重要な役割を担っています。

建物の資産価値を維持・向上させるために欠かせない業務といえるでしょう。

老朽化した設備の更新や改修計画の立案なども、BMの業務に含まれることがあります。

不動産業におけるBMの5つの業務内容

不動産業におけるBMの業務内容は、大きく以下の5つに分けられます。

具体的な業務内容は以下のとおりです。

• 設備管理
• 清掃業務
• 警備管理
• 防災管理
• エネルギーの効率化

順番に見ていきましょう。

建物内の空調設備や給排水設備、エレベーターなどの各種設備が正常に稼働しているかを確認する業務です。

点検を定期的に行うことで故障を未然に防ぎ、設備を長く使える状態に保ちます。

点検を行うなかで設備に異常が発見された場合は、補修工事の計画を立て、元の状態へ回復させます。

また定期的に部品の交換や調整を行い、未然に設備の劣化を防ぐ業務も求められるのです。

清掃も建物の外観や内部を清潔に保つために欠かせない、重要な業務のひとつ。

廊下やエントランス、エレベーターなど共用部分の清掃を行います。

ほかにもゴミの回収やトイレの清掃も作業範囲です。

また定期的に、天井や照明器具の清掃、外壁の洗浄など手の届きにくい場所やおおがかりな清掃も行います。

警備管理は、建物内外や住民の安全を確保するための業務です。

具体的には、

• 巡回
• 防犯カメラによる監視
• 施錠管理

などを行います。

また顔認証などの入退室管理システムの導入も検討し、異常が発生した際には迅速に対応できる体制を整えます。

火災や地震などの緊急事態が発生した場合には、建物や住民の安全を確保するための緊急対応を行います。

定期的な避難訓練の実施や、緊急時のマニュアル整備などを通じて、万が一の事態に備えます。

また消火栓や自動火災報知設備などの点検も、必要な業務のひとつです。

BMの業務では建物の安全・衛生面だけでなく、環境負荷を低減する活動も行います。

現状の電気やガスの使用量を把握して、対策を立案し実行に移します。

たとえば共用部分の廊下の照明を一部落としたり、従来の蛍光灯やハロゲンランプをLEDに交換するなどの施策です。

不動産業にはBMのほかにPM・AM・FMもある

不動産管理の分野では、BMのほかにも以下3つの役割があります。

• PM（プロパティマネジメント）
• AM（アセットマネジメント）
• FM（ファシリティマネジメント）

それぞれの概要と業務内容について詳しく見ていきましょう。

PMとはプロパティマネジメント（Property Management）の略称で、不動産オーナーの代わりに物件を管理・運営する業務です。

行う業務には以下のようなものがあげられます。

• 空室対策の立案
• 入居者募集
• 賃貸借契約の管理
• 家賃の回収、滞納対応
• クレーム対応と問題解決

PMは単なる建物の維持管理にとどまらず、資産価値の向上や収益の最大化を目指す戦略的なマネジメント手法といえるでしょう。

AMは、不動産投資における資産運用の戦略立案と実行を担当します。

AMの主な業務は、投資ポートフォリオ全体の最適化であり、資産の最大化を目指すことです。

投資家の目標に沿って、物件の取得や売却のタイミングの判断、資金調達方法の立案、リスク管理などを行います。

また、定期的な運用報告や投資家への情報提供も重要な役割です。

AMはPMよりもさらに上位の視点から不動産を捉え、複数の物件を含むポートフォリオ全体の戦略を考えます。

FMは、企業が所有または利用する施設・環境を総合的に企画・管理する業務で、オフィスやその他の施設を経営資源として捉え、効率的に活用することを目的としています。

FMの主な業務は以下のとおりです。

• 施設の企画・計画
• スペースの最適配分
• 移転計画の立案
• 省エネルギー対策
• コスト削減策の実施　など

企業活動を支援するための最適な環境づくりを重視し、従業員の働きやすさと業務効率の向上を両立させることが求められます。

BMやPMが不動産オーナーの視点から建物を管理・運営するのに対し、FMは施設利用者（企業）の視点から最適な環境を構築するという違いがあります。

近年では、環境負荷の低減や従業員の健康・快適性に配慮したオフィス環境の構築など、FMの役割はますます重要になってきているのです。

賃貸管理をするなら仲介業務の効率化がカギ｜速いもんシリーズ

賃貸管理では、建物の管理だけでなく周辺設備や人に関する対応まで担当する必要があるため、多くの労力と時間がかかってしまいますよね。

同時に賃貸仲介業も行っている場合、賃貸管理でトラブルが起こってしまうと業務が滞ってしまうでしょう。

たとえば情報の鮮度が大切な物件登録作業や、柔軟なお客様への対応などは成約や売上アップには欠かせない業務です。

成約や売上アップのチャンスを逃さないためにも、賃貸仲介業において業務効率化は進めておいたほうがよいといえるでしょう。

そこで活用したいのが（株）ｉｉｍｏｎが提供している「速いもんシリーズ」です。

速いもんシリーズとは、賃貸仲介業の業務効率化を簡単に実現してくれる便利なツールで、以下9種類で展開されています。

たとえば「入力速いもん」は、手間と時間のかかる不動産ポータルサイトへの物件登録作業を「2クリック」で終わらせる便利なツール。

具体的には、

• 業者間流通サイトの情報を「1クリック」で保存
• 物件入力画面で「1クリック」で反映

といったように入力作業の無駄をなくして、即座に登録を完了できるのです。

下記でも入力速いもんの実力をわかりやすく解説しているため、せひ確認してみてくださいね。

実際に「入力速いもん」を導入した、賃貸管理業と仲介業を営む企業の実例を見ていきましょう。

大阪府茨木市を中心に活動している「株式会社エストコーポレーション」では、仲介業において以下の悩みを抱えていました。

• 対応エリアを拡大したことで、新着物件の登録作業に手間がかかっている
• 文字情報や画像を各サイトからダウンロードしたり、切り取ったりするなどの作業に時間がかかる

しかし「入力速いもん」を導入したところ、悩みは解消されて以下のような成果も得られました。

• 物件1件あたりの作業時間が短縮され、登録数が従来の2倍に！
• 1日のうちに新着情報を数回確認できるように！

出典：（株）ｉｉｍｏｎ　お客様の声

まとめ

不動産業における「BM」とはビルマネジメント、もしくはビルメンテナンスの略称で、建物の管理・点検を行うことです。

不動産業にはほかにもPM・AM・FMと呼ばれるものがあり、不動産の資産価値や収益を増加させることを目的としています。

BM・PM・AM・FMそれぞれの業務内容は以下のとおりです。

とくに賃貸管理において、BMとPMは欠かせない業務です。

しかし業務量が多いため、賃貸仲介業もあわせて営んでいる人は、手が回らなくなってしまうこともありますよね。

そのようなときは（株）ｉｉｍｏｎが提供している「速いもんシリーズ」がおすすめです。

なかでも「入力速いもん」は、手間と時間のかかる物件登録作業を簡単・便利に効率化してくれるため、賃貸管理・賃貸仲介業を同時に営む人の大きな助けになります。

日々の業務を効率化したいという人は、「速いもんシリーズ」を検討しましょう。