【最新】不動産広告に関わる法律やルールを徹底解説！違反した場合のペナルティは？

「反響につながる効果的なチラシやWeb広告を出したい」

「そのためにも不動産広告に関わる法律やルールを知っておきたい」

「罰則を受けないようにしたい」

上記のように考えているのではないでしょうか。

不動産向け広告は簡単に出稿できる一方で、適切に広告を運用しなければ、法律に違反してしまったり、ペナルティが課される場合もあります。

そこで、この記事では不動産広告に関する3つの法律や知っておくべきルールについて解説していきます。

この記事を読むことでルールを守りながら、反響につながる効果的な不動産広告がつくれますよ。

不動産広告に関する3つの法律・規約

不動産向け広告は簡単に出稿できる一方で、法律に違反しないように、適切に広告を運用していくことが重要です。

今回は、不動産広告に関する3つの法律や規約について解説します。

広告クリエイティブを作成する際は非常に重要なポイントとなりますので、ぜひ最後までご覧ください。

景表法は正式には「不当景品類及び不当表示防止法」と呼ばれ、消費者を誤認させるような広告表示を禁止しています。

不動産広告においては、実際と異なる物件のサイズや立地条件を示唆する表現、誤解を招く可能性のある価格表示などが、景表法に抵触する可能性があります。

たとえば、「海が見える」と表示しながら、実際には建物の隙間から海がわずかに見える程度の場合、消費者を誤認させる恐れがあるため注意が必要です。

「宅地建物取引業法」とも呼ばれるこの法律は不動産広告において、宅建業者の名称や免許番号の表示を義務付けており、物件情報の正確性にも厳しい基準を設けています。

たとえば、広告に掲載する物件の面積や間取り、権利関係などは、実際の状況を正確に反映させる必要があります。

この法律を守ることは、宅建業者の信頼性を消費者に保証する上で非常に重要です。

「不動産の公正競争規約」は、不動産業者団体が自主的に定めたルールです。

景品表示法や宅地建物取引業法よりも詳細な規定が設けられています。

不動産広告においては、物件情報の虚偽記載や、無理やり契約させようとする不当な勧誘が禁止されています。

これにより、消費者が公平な情報にもとづいて不動産を購入するかどうか判断できるようになっているのです。

不動産広告に違反するとどうなる？

不動産広告に関する法律に違反すると、いったいどうなるのでしょうか。

ここからは、不動産広告に違反した場合の措置について解説します。

広告クリエイティブを作成する場合は、法律に違反する危険性についても把握しておくべきなので、ぜひ参考にしてください。

景表法に違反した場合、国や都道府県から違反行為の改善命令を受ける場合があります。

さらに、誤解を招くような広告を掲載した業者は、罰金や業務停止命令など、より厳しい行政処分を受ける可能性もあります。

これにより、売上の減少や不動産会社としての営業が難しくなるなどの影響が出てしまうでしょう。

不動産業者は、広告内容が消費者に誤解を与えないよう、常に注意を払って広告を出稿する必要があります。

宅建業法に違反した場合の影響はさらに深刻です。

宅建業法に違反した場合は、景表法と同様に業務改善命令を受けることもあります。

しかし違反が重大な場合には、宅建業免許の取り消しや業務停止命令が下されることもあり、事業の継続が困難になる恐れがあります。

このような事態を避けるためにも、宅建業者は広告において正確な情報提供を心がけ、法律を遵守することが不可欠です。

不動産業界での公平な競争を保つために制定された不動産の公正競争規約に違反した場合、ペナルティを受ける場合が多いです。

公正競争規約違反が認定された業者に対しては、不動産業界団体からの指導や警告を受けることになります。

また、重大な違反の場合には団体からの除名や公表など、さらに厳しい措置が取られることもあります。

実際に過去2015〜2017年の間に3回（※1）、違反した事業者名の公表が行われているケースもあるのです。

ほかにも違約金の処分を受けた事業者は、ポータルサイトへの広告掲載が「最低1か月間停止」される措置も実施されています。

掲載停止措置は、アットホームやスーモ、ホームズなど9つのポータルサイトと協議会との間で実施されており、事業者にとって営業上の大きな打撃となるでしょう（※2）。

不動産業者団体が自主的に定めたルールですが、不動産の公正競争規約を守ることも非常に重要です。

（※1）出典：公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会「不動産広告のルールと注意すべきポイント～あなたの広告は大丈夫ですか？～」

（※2）出典：公益社団法人 全日本不動産協会 神奈川県本部｜公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会「不動産広告の基礎知識～覚えておきたいポイント～」

不動産広告において知っておくべき6つのルール

ここまで不動産広告に関する法律について解説してきましたが、法律だけでなく、知っておくべきルールもあります。

そこでここからは、不動産広告において知っておくべきルールについて解説します。

広告クリエイティブを作成する場合は、誇大広告や広告表現で気を付けるポイントについても知っておくべきなので、ぜひ参考にしてください。

不動産広告においては、物件やサービスの特徴を正確に伝えることが求められます。

そのため、実際よりも物件やサービスを過大に宣伝する誇大広告は厳しく禁じられています。

たとえば、「全室海が見える」と謳う場合、その条件がすべての部屋に当てはまることが必要です。

誇大広告は消費者を誤解させることになり、信頼を損なうだけでなく、景表法違反にもなり得ます。

正確かつ実態に即した広告が、信頼を得るためには不可欠です。

不動産広告では、取引の形態を明確に示すことが義務付けられています。

これは、物件が売買されるのか、賃貸されるのか、または仲介によるものなのかを消費者に明確に伝えるためです。

さらに、仲介業者の場合はその業者が買主側の代理人なのか、売主側の代理人なのかも示す必要があります。

不動産広告では、広告クリエイティブで使用される表現にも規制があります。

そのため、誤解を招く可能性のある比喩的表現や具体性に欠ける抽象的な言葉の使用は規制されています。

たとえば、「理想の住まい」という表現は、具体的な基準が伴わない限り、消費者によって解釈が異なるため避けるべきです。

また、宅建業法にもとづき、広告には業者の名称や免許番号など、特定の情報の記載が義務付けられています。

これらの規制は、消費者が明確かつ正確な情報にもとづいて判断できるようにするために設けられています。

不動産広告において、広告を開始する時期には特定の制限があります。

たとえば、新築住宅の販売に関しては、建築計画の認可が下りてからでないと広告を開始できないことが多いです。

広告を開始する時期の制限は、消費者が実際に存在しない物件やまだ計画段階の物件に誤って興味を持つことを防ぐために設けられています。

広告を開始する前には、地域の法律や業界のガイドラインを確認し、適切なタイミングで広告を出稿することが重要です。

不動産広告における特定用語の使用には厳格な基準が存在します。

これは「豪華」や「絶景」といった主観的かつ抽象的な表現が、消費者に誤解を与える可能性があるためです。

たとえば、「徒歩〇分圏内」という表現を使用する場合、実際にその時間内に物件から最寄りの公共交通機関に到達できることが明確でなければいけません。

広告クリエイティブに用語を使用する際には、その定義が明確であり、客観的な基準にもとづいていることを確認することが求められます。

不動産広告における二重価格表示は、消費者を誤解させる行為として禁止されています。

これは、実際に販売する価格（実売価格）と、これよりも高い価格（比較対照価格）を同時に記載して、消費者に対して実際よりもお得であると誤解させることを意味します。

不動産広告では、実際の取引価格のみを明確に表示する必要があるのです。

価格表示に関しては誤解を招くことのないよう、とくに慎重な対応を心がけるべきとされています。

不動産業で気を付けたいおとり広告とは｜3つの種類を解説

おとり広告とは、実際には取引できない物件や取引する意思のない物件を使って顧客を集める、不正な広告手法です。​

不動産の表示に関する「公正競争規約」では、おとり広告を以下の3種類に分けて、すべての事業者に対して厳しく禁止しています（※3）。​

• 実在しない架空の物件
• 取引できない物件
• 取引する意思がない物件

上記は宅地建物取引業法にも違反する重大な行為であり、故意・過失を問わず処分対象です。​​

順番に解説していきます。

（※3）出典：不動産公正取引協議会連合会「（おとり広告ガイドライン）」2019年11月1日

もっとも悪質といえるタイプが、まったく実在しない物件を掲載する架空物件の広告です。​

広告に表示した物件が所在地に実在しない場合や、記載された内容と実際の物件で、形態や取引条件などが同じものだと認められない場合が該当します。​

たとえば、

• すでに契約済みの物件をもとに賃料を安くする
• 面積を広くして掲載
• 間取り図を改ざんして、存在しない条件の物件を作り上げる

などのケースです。​

こうした架空物件では、相場よりも好条件を並べて、消費者の関心を引きつけます。​

完全に虚偽の情報でつくられたものであるため、消費者は最初から取引できない物件に時間を費やすことになります。

物件自体は実在するものの、実際には取引の対象にならない物件を広告するタイプです。​

代表的なのが、すでに契約済みとなった物件を削除せず、そのまま掲載し続けるケースで、おとり広告のなかでもとくに多いパターンといわれています（※4）。​

ほかにも、広告掲載時には取引可能だった物件が契約済みになったにもかかわらず、適切な更新を怠って掲載を続けてしまうケースや、最初から契約済みの物件を新規に掲載するケースがあげられます。​

また、重大な瑕疵（欠陥）があることで実際には取引できない状態の物件を、その理由を明記しなかった場合も該当します。​

こうした物件に問い合わせると「先ほど決まってしまいました」という説明を受け、代わりに別の物件を案内されるという流れが典型的です。​

（※）4出典：公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会「おとり広告について」

物件は存在し取引可能な状態であるにもかかわらず、実際には取引する意思がない物件を広告するタイプです。​

合理的な理由がないのに広告の物件への案内を拒否したり、物件の難点をわざわざ強調して取引に応じず、ほかの物件をすすめる行為が該当します。​

このタイプは、魅力的な条件の物件を「エサ」として使い、来店した顧客に対して最初から別の物件を紹介する意図で行われます。​

広告の物件を見たくて来店したのに、実際にはその物件を借りられない、あるいは購入できないという状況に消費者を追い込み、時間と労力を無駄にさせてしまいます。​

▼しっかり確認！おとり広告の定義や罰則について、さらに詳しい記事はこちら

https://iimon.co.jp/column/Bait-ad

反響につながる！効果的な不動産広告をつくるポイント

不動産広告には多くの法律やルールがありますが、反響につながる魅力的な内容であることも大切です。

ここからは、効果的な不動産広告をつくるポイントについて解説していきます。

効果的な不動産広告をつくりたい場合は、常に最新の物件情報を掲載することがポイントです。

最新の物件情報を掲載することで、広告に訪れたユーザーの関心も高くなります。

そのため、不動産向け広告の費用対効果を高めるには、広告に載せる魅力的な物件を探すことも大切です。

なかでも、物件情報の洗い出しや分析などを効率化したい場合は、（株）ｉｉｍｏｎの「速いもんシリーズ」がおすすめです。

速いもんシリーズとは不動産業に特化した業務効率化ツールで、以下7種類のラインアップがあります。

自社にとって必要なものだけを選んで組み合わせられるため、コスパも良いのが特徴です。

たとえば分析速いもんを使えば、業者間流通サイトや不動産ポータルサイトの一覧ページから、競合他社の掲載状況をワンクリックで分析できます。

• 掲載店舗数
• 点数判定
• 第1基準値～第3基準値における掲載店舗数

などをリアルタイムで分析できるので、競合他社に差がつく物件を見つけやすくなりますよ。

不動産広告の掲載に最適な、魅力的な物件情報を効率的に見つけ出したい場合は、ぜひ（株）ｉｉｍｏｎの「速いもんシリーズ」の利用を検討してください。

不動産広告で成果を出すには、広告代理店に依頼することも有効な手段です。

広告代理店は市場のトレンドやターゲットの動向を常に把握しているため、その知識と経験を活かして、しっかり成果が出るような広告戦略を立案してくれます。

効果的な不動産広告を作るためには、これらの専門知識を活かし、広告の企画から運用、分析まで一貫したサポートを受けることが重要です。

まとめ

不動産広告の法律や規約には

• 景表法
• 宅建業法
• 不動産の公正競争規約

があり、消費者をまどわせる誇大広告・二重価格などが厳しく禁止されています。

これらの法律や規約に違反した場合、改善命令や業務停止命令などの重い処分が下ることも。

一方で、不動産向け広告の費用対効果を高めるには、しっかり法律を守ったクリエイティブを作成しつつ、広告に載せる魅力的な物件を掲載することも大切です。

不動産広告に掲載する物件情報の洗い出し・分析などを効率化したい場合は、（株）ｉｉｍｏｎの「速いもんシリーズ」がおすすめです。　

ぜひ（株）ｉｉｍｏｎの「速いもんシリーズ」で

• 最新の魅力的な物件
• 競合が掲載していない掘り出し物件

などを効率的に見つけ出し、法律やルールを遵守しながら、反響につながる不動産広告を打ち出しましょう。

▼トレンドに乗ってより効果的に！不動産のSNS広告について詳しい記事はこちら

https://iimon.co.jp/column/real-estate-sns-advertising